空氣質量影響辦公樓市場走向

東方財經網 2015-04-14 00:00:53 來源：安徽在線

　　北京（樓盤）空氣質量在過去的一段時間已成為國內外輿論高度關注的話題。2015年初，世邦魏理仕（CBRE）就此話題面向北京主要辦公租戶進行了一次在線調查，同時，結合對辦公樓業主和行業專家的訪談，於近日發布《逐“綠”京城，衝破霧霾―北京辦公樓市場》白皮書。

　　空置率成因空氣質量僅次於租金成本

　　世邦魏理仕研究部北方區副董事孫祖天認為，儘管北京的空氣污染備受關注，但對於很多企業來說，北京仍然是設立華北區域總部，乃至全國總部的不二之選。企業的主要憂慮在於空氣質量對員工健康產生的影響，及外籍高層員工在京工作意願下降。

　　本次問卷調查中，66%的受訪租戶認為空氣質量問題已成為在北京辦公室選址上的重要不利因素，該比例僅次於租金成本上升。而在空氣質量問題的眾多影響中，68%的受訪租戶認為空氣污染是“員工得病頻率增加而造成工作效率下降”的重要誘因，此外60%的受訪租戶認為空氣污染使得“公司難以吸引外籍高層員工調至北京”，其中有29%受訪租戶甚至認為空氣污染對此有“嚴重影響。”

　　近兩年北京辦公樓市場活躍度和凈吸納面積明顯下降且持續低位徘徊，時間上的巧合引起辦公樓市場參与者的猜想：空氣質量問題是否已經影響到北京作為全國主要辦公樓市場的吸引力？根據世邦魏理仕此次問卷調查結果以及對北京辦公樓市場關鍵指標長期持續的調研和分析，事實上，目前北京市場活躍度受到了可租空間緊缺和市場租金高位運行的抑制。

　　隨着2015年北京辦公樓市場新增供應量的逐步回升，市場交易的活躍度和凈吸納量都有望顯著提升。市場競爭壓力上升可能給業主租金定價帶來壓力，長期受抑制的新增辦公空間需求將得到釋放。

　　“綠色辦公”提升租戶忠誠度

　　隨着員工對個人健康和工作環境的日益關注，辦公樓的室內空氣質量日漸成為租戶選擇具體辦公地點的一個重要考量因素。“綠色辦公”有助於提升現有租戶的滿意度和忠誠度。本次調查中，對目前所在辦公樓在“室內環境和空氣質量”表示滿意/非常滿意的比例只有37%，而14%選擇不滿意/非常不滿意，在所有選項中的滿意度排名倒數第2。

　　世邦魏理仕北方區董事總經理黃蔚表示：“在目前北京辦公樓市場供應緊缺、租金高企的情況下，企業選址只能優先考慮租金和性價比、交通便利性、商圈知名度、物業服務等傳統指標。但隨着新增供應逐漸回升，在選擇性增加的情況下，我們預期“綠色辦公”有望成為差異化的賣點。”

　　以LEED認證作為空氣凈化系統的硬件門檻，世邦魏理仕將北京核心商圈（CBD、燕莎和金融街(000402,股吧)）的甲級辦公樓分成兩類，對比空氣凈化系統對租金表現的影響。結果显示，在辦公樓市場出現供過於求、空置率快速上升、業主競爭激烈的時期，LEED認證辦公樓的租金表現要明顯優於非LEED認證辦公樓。

　　展望未來，隨着北京市加大對空氣質量的治理，世邦魏理仕預計，第三產業將有望迎來春天，得到進一步發展；長遠來看，工廠區逐步向辦公區的轉型將有助於緩解目前北京辦公樓市場供不應求的情況，從而使供需關係趨於平衡；另外，京津冀區域的協同發展，預期將影響北京辦公樓市場的需求結構。（季益宇）

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